Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) behandelt in seinen Paragraphen 535, 536, 536 a bis 536 d und 546 die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern sowie entsprechendes Verhalten beim Auftreten von Sach- und Rechtsmängeln; unabhängig davon, ob diese erst während des Mietzeitraums auftreten oder schon zu Beginn des Bezugs der Mietsache durch den/die Mieter vorhanden waren. So stehen beispielsweise in den Absätzen 1 und 2 des § 535 BGB die Hauptpflichten, an die sich sowohl Mieter als auch Vermieter zu halten haben. Demnach ist der Vermieter gemäß Mietvertrag dazu verpflichtet, dem Mieter die Nutzung der Mietsache (zum Beispiel eine einfache Dreizimmerwohnung) während der gesamten Mietzeit zu erlauben. Außerdem hat der Vermieter die Pflicht, seinem Mieter die Mietsache in perfektem Zustand zu überlassen und sie während der gesamten Mietzeit so instand zu halten, dass dieser Zustand weiterhin bestehen bleibt. Nach Absatz 2 des § 535 BGB ist der Mieter dazu verpflichtet, den mit dem Vermieter vereinbarten Mietbetrag pünktlich und regelmäßig zum im Mietvertrag genannten Zeitraum zu entrichten. Absatz 1 des § 546 BGB sieht die Rückgabepflicht des Mieters bezüglich der Mietsache vor, nachdem das Mietverhältnis beendet worden ist.

Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

Einer der wohl umfangreichsten Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum Thema Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln ist der § 536 mit seinen dazugehörigen Abschnitten a bis d. Er regelt die Rechte, die dem Mieter zustehen, falls er einen Mangel an der Mietsache im Sinne des genannten Paragraphen bemerkt haben sollte. Hierzu zählt zum Beispiel das Recht auf Mietminderung während des Zeitraums der Untauglichkeit der Mietsache und auch der Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch; unabhängig davon, ob der Mangel bereits vor Vertragsabschluss entstanden ist oder erst durch einen Umstand entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat. So kann der Mieter bei ersichtlichem Verzug des Vermieters den entstandenen Mangel auf eigene Kosten beseitigen lassen und hinterher vom Vermieter Ersatz für die Aufwendungen verlangen, wenn die unverzügliche Entfernung des Mangels zur Erhaltung und/oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache dringend notwendig war (beispielsweise bei gesundheitsgefährdend starkem Schimmelbefall an den Wänden).

Beispiele für Mängel, die zu einer Mietminderung führen können

Nicht nur Schimmel an Wänden ist ein bedeutender Mangel, der zu einer Minderung der Miete führen kann. Hinzu kommen auch noch einige andere Faktoren. Viele Mieter klagen – besonders bei älteren Häusern und Wohnungen – über undichte Fenster, die nicht mehr richtig schließen. Dadurch kann im Ernstfall bei starkem Regen Wasser auf die Fensterbänke laufen. Trifft es sogar auf das Mauerwerk unter den Fensterbänken, kann das Regenwasser einziehen und so wiederum zu weiterem Schimmel führen. Oftmals sind in solch alten Häusern auch noch keine neuwertigen Installationen vorhanden, was häufig zu kalt bleibendem Wasser oder defekten Heizkörpern führt. Diese Arten der Mängel bilden natürlich keine angenehme Grundlage zum Wohnen und können auf Dauer gesundheitsschädigend sein. Daher ist es für jeden Mieter ratsam, bei Entdecken solcher Mängel sofort den Vermieter zu kontaktieren, um gemeinsam an einer Lösung des Problems zu arbeiten. Die häufigsten Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern, die zur Verhandlung vor den Amtsgerichten landen, drehen sich übrigens um die Themen Mietminderung aufgrund von Mängeln und Mietschulden. Somit ist das Mietrecht, wie wir es kennen, eines der umfangreichsten und kompliziertesten Rechtsgebiete.

Weit verbreitete Irrtümer zum Thema Mietverträge

Leider treten dadurch, dass es so umfangreich und schwierig ist, auch immer wieder Fälle auf, in denen es zwischen den beiden Parteien nicht gut läuft und der Vermieter dem Mieter das Leben schwer zu machen versucht. Was viele Mieter nicht wissen, ist, dass sie sich nicht alle Schikanen gefallen lassen müssen. Einige Vermieter sind so beispielsweise immer noch der Auffassung, sie dürften ihren Mietern vorschreiben, wie diese ihre Wände streichen sollen und verankern solche Klauseln gerne in ihren Mietverträgen. Das ist allerdings unzulässig, denn natürlich hat der Mieter freie Farbauswahl, denn der Vermieter hat ja die Verpflichtung, dem Mieter die Mietsache für den vereinbarten Mietzeitraum zur freien Verfügung zu stellen. Ein weiterer Irrtum ist es, wenn ein Mieter denkt, er müsste sich bei seinem Vermieter dessen vorherige Zustimmung einholen, wenn es darum geht, für die Anbringung eines Spiegels oder eines Handtuchhalters ein Bohrloch in die Fliesenfuge vorzunehmen. Das stimmt nicht. Auch das darf der Mieter natürlich ohne extra erteilte Erlaubnis. Ein weiterer Streitpunkt zwischen den Parteien könnte die Tierliebe des Mieters sein. Viele Vermieter möchten keine Tierhaltung in ihren Häusern oder Wohnungen. Zwar dürfen Vermieter die Tierhaltung im Mietvertrag nicht konsequent untersagen; dennoch müssen Mieter in solchen Fällen auf die Kulanz des Vermieters hoffen. Auch beim Thema Nachmieter entstehen durch falsche Informationen oft Unstimmigkeiten zwischen den beiden Parteien. So ist einer der größten Irrtümer, dass viele Mieter immer noch davon ausgehen, dass sie ihrem Vermieter lediglich drei Nachmieter vorschlagen müssen, um vorzeitig aus ihrem laufenden Mietvertrag entlassen werden zu können. Eine solche gesetzliche Nachmieter-Regelung existiert jedoch gar nicht.


Allerdings ist es beiden Parteien freigestellt, eine solche Regelung in ihrem Mietvertrag zu verankern. Ist dies nicht der Fall, so muss der Vermieter den Mieter nach drei abgelehnten Nachmietern nicht frühzeitig aus dem Mietvertrag entlassen.

Fazit:

Bei anhaltenden Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern lohnt sich immer ein kostenloses Beratungsgespräch beim Mieterschutzbund e.V. oder Mieterverein. Auch ein Fachanwalt für Mietrecht ist gerne dazu bereit, Betroffenen mit Rat und Tat zur Seite zu stehen.