Ein Vermieter kann im Mietvertrag das Recht eines Mieters auf Untervermietung der angemieteten Wohnung grundsätzlich nicht ausschließen. Die Untermiete ist ein Mietverhältnis zwischen dem Hauptmieter und einem Untermieter. Der Vermieter des Untermieters ist also selbst wiederum Mieter des Objekts. Kein Untermietverhältnis liegt hingegen bei einer bloßen unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung vor, bei der einem Dritten lediglich die Mitbenutzung an der gesamten Wohnung eingeräumt wird, indem dieser in den Haushalt und die Lebensführung des Hauptmieters eingegliedert ist (Hauptmieter nimmt die Freundin in die Wohnung auf).

Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung darlegen

In einem Mietvertrag wird ein bestimmter Mieter als Vertragspartner des Vermieters benannt. Verträge beruhen auf einer Vertrauensbasis und können nicht einseitig verändert werden. Daher kann der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters auch nicht einfach einen Untermieter in die Wohnung aufnehmen. Er würde damit den Mietvertrag einseitig ändern. Erst dann, wenn nach dem Abschluss des Mietvertrages für den Mieter ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil der Wohnung an einen Dritten zum Gebrauch zu überlassen, kann er von dem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen. Voraussetzung ist, dass nicht die gesamte Wohnung überlassen wird, sondern lediglich ein Teil davon. Das berechtigte Interesse des Mieters an der Untervermietung muss nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden sein und kann seine Ursache in einer veränderten wirtschaftlichen oder familiären Situation haben. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis trotz des berechtigen Interesses des Mieters an einer Untervermietung, kann der Mieter den Mietvertrag außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, das heißt spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats.

Vermieter kann die Untervermietung nur aus wichtigem Grund untersagen

Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt oder die Wohnung überbelegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Das Gesetz (§§ 553, 540 Bürgerliches Gesetzbuch) arbeitet hier mit recht unbestimmten Rechtsbegriffen. Sie bedürfen in der Praxis der Interpretation und sind immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Der Mieter hat nach der Rechtsprechung immer dann ein berechtigtes Interesse, wenn er vernünftige Gründe bezeichnen kann, die seinen Wunsch nach der Überlassung zumindest eines Teils der Wohnung an einen Dritten nachvollziehbar machen. Es genügt jedes legale, auch höchst persönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht. Der Mieter darf nämlich seine Privatsphäre innerhalb seines Wohnraumes eigenständig gestalten, so dass eine Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter nicht erfolgt. Die Interessen des Vermieters sind nur innerhalb des gesetzlichen Rahmens (wichtige Gründe) zu berücksichtigen. Der Vermieter kann allerdings die Überlassung an den Untermieter von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn diese nach der Sachlage gerechtfertigt ist. Stimmt der Mieter nicht zu, kann er nicht untervermieten. Das Schweigen des Vermieters auf eine generelle Anfrage des Hauptmieters zur Untervermietung kann nicht als Zustimmung zur Untervermietung interpretiert werden. Der Hauptmieter muss die Person des Untermieters genau bezeichnen, so dass der Vermieter die Situation angemessen prüfen kann. Der Hauptmieter hat also keinen Anspruch auf die Erteilung einer allgemeinen und personenungebundenen Untermieterlaubnis. Der Vermieter kann den Untermieter aber nicht wegen dessen schwierigen finanziellen Verhältnissen ablehnen, da sich ein Zahlungsverzug nur zu Lasten des Hauptmieters auswirkt.

Der Abschluss eines Untermietvertrages begründet keine vertraglichen Beziehungen des Untermieters zum Vermieter. Rechtsbeziehungen entstehen nur zwischen dem Hauptmieter und dessen Untermieter. Der Untermieter ist auch nicht in den Schutzbereich des Hauptmietvertrages einbezogen. Der Vermieter kann vom Untermieter keine Miete verlangen, er hat kein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Untermieters. Die Kündigung des Hauptmietvertrages berührt nicht die Wirksamkeit des Untermietvertrages. Wenn der Hauptmieter gekündigt wird, muss er seinerseits das Untermietverhältnis kündigen und sich dabei an die gesetzlichen Vorgaben halten.

Notwendige Vereinbarungen im Untermietverhältnis


Der Untermietvertrag kann formfrei, also mündlich, schriftlich oder durch schlüssiges, tatsächliches Verhalten geschlossen werden. Jedoch schreibt das Gesetz für Mietverträge von mehr als einem Jahr Dauer die Schriftform vor. Fehlt die Schriftform, gilt der Untermietvertrag als unbefristet. Die Schriftform empfiehlt sich aber allein schon aus Beweiszwecken. Im Vertrag sollte der untervermietete Wohnraum möglichst genau bezeichnet werden. Sind Möbel vorhanden, ist eine Inventarliste sinnvoll. Es ist die Nutzung der Wohnung im übrigen abzuklären, also ob Badezimmer, Küche, Kellerräume mitbenutzt werden dürfen. Die Übergabe von Haustürschlüsseln ist klar zu stellen. Die Miete, eine eventuelle Kaution und ihre Fälligkeit sind zu bezeichnen. Es ist zu klären, wer welche Verbrauchskosten trägt und wie diese aufgeteilt werden. Fragen der Instandhaltung und Instandsetzung, Tierhaltung und das Recht des Hauptmieters auf Betreten der überlassenen Räume können angesprochen werden.

Der Vermieter kann die untervermieteten Räume nach der Kündigung des Hauptmietvertrages auch vom Untermieter zurück fordern. Wenn der Untermieter diese aber nicht freiwillig räumt, muss der Vermieter gegen den Untermieter einen Räumungstitel erwerben und die Räumung notfalls erzwingen. Falls der Hauptmieter das Objekt ohne die Erlaubnis des Vermieters untervermietet hatte, kann der Vermieter vom Untermieter die Zahlung einer Nutzungsentschädigung fordern, sobald das Hauptmietverhältnis beendet ist und der Untermieter das Objekt weiterhin nutzt.